Jeonse, một hình thức thuê mướn nhà độc đáo của Hàn Quốc, sắp lâm vào cảnh khủng hoảng. Nguyên nhân là do những yếu tố hậu thuẫn cho phương thức này trước kia như tăng trưởng kinh tế với tốc độ cao, nhà đất liên tục tăng giá, lãi suất cao đã không còn nữa.

  Lấy bối cảnh là một xóm nghèo nọ ở Seoul, truyện ngắn “Cái nghèo bị mất trộm” của nhà văn Park Wan-suh (1931-2011) miêu tả cuộc sống xã hội những năm 1970, giai đoạn Hàn Quốc tiến hành hiện đại hóa, công nghiệp hóa nhanh chóng. Nhân vật nữ chính rơi vào cảnh phải dùng chung phòng với bạn trai để tiết kiệm tiền thuê nhà hàng tháng. Dòng đời trôi nổi đưa cô đến hoàn cảnh đó cũng do bởi số phận nghiệt ngã.
Đầu tiên là cha cô gặp thất bại trong kinh doanh. Cho dù thế, gia đình vẫn còn lại một ngôi nhà. Những người xung quanh khuyên nên cho người khác thuê một phòng theo hình thức jeonse, lấy tiền cho thuê mà mở một cửa hàng tạp hóa. Nhưng mẹ cô lại đi vay nợ nhiều hơn để giúp cha cô. Việc kinh doanh lại lần nữa sụp đổ. Cho rằng không còn lý do để tiếp tục cuộc sống mệt mỏi thêm nữa, cuối cùng cha mẹ và anh trai cô quyết định cùng nhau tự kết liễu cuộc đời. Không còn đồng xu dính túi, nhân vật nữ chính phải đi từ nơi này sang nơi khác, đến khu xóm nghèo và kiếm được phòng thuê theo tháng với giá bốn ngàn won.
Trong truyện ngắn này, nhân vật chính đã chuyển hình thức cư trú từ nhà riêng đến nhà thuê jeonse rồi đến nhà thuê theo tháng. Quá trình đó tượng trưng cho tình cảnh bị bần cùng hóa của nhân vật chính, từ con của một gia đình thuộc tầng lớp trung lưu đường hoàng rơi xuống thân phận của trẻ mồ côi tầng lớp nghèo khổ. Vào thời kỳ công nghiệp hóa ở Hàn Quốc, việc có hay không có nhà, hay hình thức thuê mướn nhà thể hiện cho địa vị tầng lớp của người đó trong xã hội. Ý thức giai tầng này vẫn còn tồn tại cho đến ngày nay trong xã hội Hàn Quốc.

Hình thức thuê mướn nhà kiểu jeonse

Jeonse là hình thức thuê mướn nhà đặc thù chỉ có ở Hàn Quốc. Người cho thuê sẽ nhận của người đi thuê toàn bộ số tiền thuê nhà trong một khoảng thời gian nhất định làm tiền cọc, còn người đi thuê sẽ không phải trả thêm tiền hàng tháng khi vào ở. Hợp đồng cho thuê jeonse có thể là cả căn nhà, cũng có thể là một phòng trong nhà. Đến khi hết hạn hợp đồng, người cho thuê sẽ trả lại toàn bộ tiền đặt cọc cho người thuê nhà khi họ dọn đi nơi khác.
Cách thức cho thuê nhà kì lạ này có lịch sử khá dài khoảng 100 năm. Hàng thế kỷ trước vào thời Joseon (1392-1910), cũng có những giả thuyết về nguồn gốc của chế độ jeonse, nhưng giả thuyết chính là vào thời kỳ bắt đầu mở cửa cảng nửa sau thế kỷ 19. Bước vào những năm 1960, chế độ này trở nên phổ biến rộng rãi trên cả nước. Nguyên nhân khiến chế độ jeonse trở nên phố biến là do khi công cuộc công nghiệp hóa chính thức diễn ra, dân số từ nông thôn chuyển lên thành thị tăng lên nhanh chóng, kéo theo nhà ở thành phố trở nên khan hiếm trầm trọng. Vào thời đó, jeonse là cách thức cho thuê hợp lý mang lại lợi ích cho cả người cho thuê lẫn người đi thuê. Đối với người cho thuê, nếu cho một người từ nơi khác đến không rõ thân phận vào thuê nhà thì chẳng có gì đảm bảo sẽ nhận được tiền thuê đều đặn hàng tháng. Vì vậy tiền đặt cọc thuê nhà jeonse mà người đi thuê đóng là một khoản bảo chứng hoàn hảo. Đối với hoàn cảnh của người đi thuê nhà, họ có trong tay một khoản tiền lớn nhờ vào bán đất hoặc bán nhà ở nông thôn khi rời quê lên thành thị. Để số tiền gốc này vừa không hao hụt, lại vừa có thể giải quyết được vấn đề nơi ở thì cách tốt nhất chính là hợp đồng thuê nhà jeonse.

Giá nhà tăng liên tục và nền kinh tế tăng trưởng nhanh

  Làm thế nào mà chế độ cho thuê mà người đi thuê chỉ phải gửi trước toàn bộ số tiền đặt cọc thuê nhà, khi dọn đi thì nhận lại nguyên vẹn số tiền đó mà hoàn toàn không phải trả chi phí sử dụng chỗ ở, lại có thể trở thành một phương thức cho thuê phổ biến và được duy trì trong một thời gian lâu như vậy?
Câu trả lời bắt nguồn từ hoàn cảnh kinh tế của Hàn Quốc trong quá khứ. Hàn Quốc từ thập niên 1960 đến cuối thế kỷ 20 đã đạt được tỷ lệ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm cao trên 8%. Sự tăng trưởng mà Hàn Quốc đạt được trong một thời gian ngắn trong khi các nước tiên tiến khác phải mất hơn một trăm năm còn được gọi là tăng trưởng nén. Trong giai đoạn đó, so với nhu cầu thì nguồn cung về nhà ở quá thiếu làm cho giá nhà bao giờ cũng tăng vụt. Vào nửa sau thập niên 1980, thời kỳ nền kinh tế Hàn Quốc tăng trưởng rực rỡ (thời kỳ trước và sau khi Hàn Quốc tổ chức Thế vận hội Olympic năm 1988), chỉ trong vòng 4 năm mà giá nhà đất đã tăng gấp đôi.
Vào thời kỳ này, đại bộ phận người Hàn Quốc đều cố gắng để mua được nhà dù có quá sức với họ. Những người muốn mua nhà nhưng khó có khả năng mượn tiền ở các tổ chức tín dụng thì dùng cách cho thuê nhà jeonse rồi lấy tiền đó mua nhà. Bởi vì nếu làm vậy, trong tổng số tiền cần có để mua nhà, họ đã giải quyết được một số tiền bằng khoản đặt cọc cho thuê nhà jeonse, chỉ cần kiếm đủ số còn lại là có thể mua được nhà. Thực tế thì trước đây nhiều người cho dù mua được nhà đi chăng nữa thì bản thân họ cũng thường phải tiếp tục cuộc sống thuê nhà jeonse cho đến khi góp đủ số tiền đặt cọc để hoàn trả lại cho người đi thuê. Hay nói cách khác, chế độ jeonse vừa là một hình thức hợp đồng thuê mướn nhà, vừa có chức năng là hình thức “tín dụng tư về nhà ở” mà ở đó người cho thuê nhà bổ sung được một khoản tiền lớn mà mình cần thông qua khoản đặt cọc của người thuê nhà. Trong hoàn cảnh thị trường lúc đó chưa có chế độ cho vay thế chấp dài hạn về nhà ở thì jeonse xuất hiện như là một cách thức độc đáo cung cấp tài chính mua nhà. Mặt khác, trong hoàn cảnh giá nhà liên tục tăng thì việc mua nhà trở thành một cách sinh lợi điển hình giúp kiếm được nhiều tiền mà không cần lao động. Có câu: “Nếu có ít tiền, hãy gửi vào ngân hàng. Còn nếu có kha khá tiền, hãy mua nhà”. Và điều này trở thành nguyên tắc làm giàu phổ biến trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng nhanh.
Yếu tố thứ hai làm cho chế độ thuê nhà jeonse trở nên khả dĩ là thời kỳ đó có chế độ lãi suất cao luôn ở mức hai con số (trên 10%).  Chủ nhà cho thuê nhà và dùng số tiền cọc có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn tiền cho thuê hàng tháng. Trong một khoảng thời gian dài người ta lấy lãi suất theo năm của thị trường là 12% như một công thức để chuyển từ jeonse sang tiền thuê hàng tháng. Mười triệu won tiền cọc thuê nhà jeonse tương đương 100.000 won tiền thuê hàng tháng. Ngược lại, 100.000 won tiền thuê hàng tháng nếu chuyển sang jeonse thì sẽ lên mười triệu won. Điều đó cho thấy trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng nhanh nhu cầu về vốn là rất lớn và lãi suất thì rất cao.

Jeonse liệu có trở thành dĩ vãng?

  Những biến đổi to lớn về môi trường kinh tế trong nước gần đây đang làm lung lay tận rễ thị trường thuê nhà jeonse. Toàn bộ những yếu tố hậu thuẫn cho chế độ này đang dần mất đi. Kinh tế Hàn Quốc giờ đây không còn tăng trưởng nhanh nữa. Ngoại trừ năm 2001 thì từ sau năm 2000, tỷ lệ tăng trưởng bình quân hàng năm của Hàn Quốc dừng lại ở mức dưới 3%. Trải qua cuộc khủng hoảng tiền tệ vào năm 1997 và mười năm sau là khủng hoảng tài chính toàn cầu đã làm cho nền kinh tế Hàn Quốc bước vào thời kỳ tăng trưởng thấp. Ngay cả giá nhà là thứ vốn ổn định khi đối mặt với khủng hoảng thì ngày nay cũng bắt đầu đi xuống.
Thêm vào đó, tỷ lệ nguồn cung đã chính thức vượt 100% so với nhu cầu nhà ở vào thời điểm năm 2010. Vấn đề thiếu nhà ở thành thị thời kỳ công nghiệp hóa hoàn toàn được xóa bỏ. Không chỉ môi trường kinh tế mà dựa vào thống kê dân số cũng không thể lạc quan vào giá địa ốc được nữa. Dân số giảm và vấn đề dân số già làm cho nhu cầu nhà xét về dài hạn sẽ không tránh khỏi bị giảm sút. Căn cứ vào những yếu tố trên mà một số dự đoán còn cho rằng giá địa ốc sẽ giảm mạnh. Bây giờ mua nhà không còn là cách để làm giàu sinh lợi nữa. Nên mặc dù có lời khuyên thận trọng rằng “nếu thực sự cần thiết và có dư giả về tài chính hãy mua nhà” thì ngày càng nhiều người tuy thực tế dư vốn nhưng vẫn chần chừ hoặc trì hoãn trong việc mua nhà.
Sự phát triển của hệ thống tín dụng nhà ở và chế độ lãi suất thấp dài hạn đang làm sụp đổ nền tảng tạo nên chế độ jeonse. Tuy những quy chế tín dụng nhà ở còn chưa nhiều, nhưng những người mua nhà ngày nay khi cần có thể vay tiền từ ngân hàng dễ dàng hơn so với trước kia. Do đó cũng không nhất thiết phải cho thuê nhà kiểu jeonse để mua nhà nữa. Và cách chủ nhà tạo ra lợi nhuận nhiều hơn tiền thuê nhà hàng tháng bằng cách cho vay số tiền đặt cọc cũng không còn áp dụng được nữa. Hiện tại, những người thuộc “thế hệ baby boom” (những người sinh năm 1955-1963) bắt đầu nghỉ hưu và những người già mà không có nguồn thu nhập nào khác ngoài căn nhà, nếu hàng tháng thu được một khoản tiền mặt họ sẽ thích hơn nhiều.
Năm 2015, trong số những giao dịch địa ốc theo hình thức jeonse – thuê theo tháng được đăng ký với Bộ Đất đai và Giao thông Vận tải thì tỷ lệ jeonse chiếm 58,9%, như vậy so với 69% năm 2011 thì con số này đã giảm hơn 10%. Xét về dài hạn, jeonse biến mất liệu có phải là điều không tránh khỏi? Trong một buổi họp về những vấn đề hành chính quốc gia được tổ chức vào ngày 23 tháng 2 năm 2016 vừa qua, Tổng thống Park Geun-hye bày tỏ quan điểm của bà về vấn đề trên và trở thành chủ đề gây xôn xao dư luận. Theo bà dự đoán thì “jeonse sẽ trở thành dĩ vãng”. Những lời này được tuyên bố trong bối cảnh chính phủ tuyên truyền cho chính sách nhà thuê theo tháng “New Stay” mà chính phủ đang thúc đẩy mạnh mẽ.
Xét tầm nhìn dài hạn thì có lẽ dự đoán đó đúng. Phát ngôn trên trở thành vấn đề bàn cãi không phải ở tính chính xác hay không chính xác của lời dự đoán, mà ở chỗ chính phủ hoàn toàn không đề cập đến những vấn đề phát sinh hay đưa ra những đối sách trong quá trình hình thức jeonse đi đến kết thúc.
Mặt khác, trong vài năm trở lại đây, khu vực thủ đô trong đó có thành phố Seoul đã xảy ra cuộc khủng hoảng thuê nhà jeonse chưa từng có tiền lệ từ trước đến nay. Trong bối cảnh nguồn cung về nhà cho thuê dạng jeonse giảm mạnh, vẫn có một số không ít người mướn nhà thích hình thức này. Đối với họ, chi phí thuê nhà phải trả cho mỗi tháng là một gánh nặng. Sự mất cân bằng cung cầu nhà cho thuê jeonse làm cho tỷ lệ giá nhà jeonse tăng vọt. Hiện vào tháng Ba, tỷ lệ giá nhà jeonse cao hơn 70% so với bình quân giá nhà tại Seoul, một vài khu vực còn lên đến 80%.
Những người thu nhập thuộc tầng lớp trung lưu và bình dân trả từ 500.000 won đến 1.500.000 won cho tiền thuê nhà mỗi tháng. Số lượng người thuộc tầng lớp trung lưu và bình dân tăng dần lên trong khi sức tiêu thụ của họ sút giảm đáng kể. Chính “cuộc khủng hoảng nhà thuê” này trở thành nguyên nhân kéo dài tình trạng trì trệ ế ẩm của thị trường cùng với các khoản nợ trong chi tiêu gia đình. Sau khi hình thức thuê jeonse mất đi, liệu nhà thuê theo tháng có được cung cấp nhiều ở một mức giá hợp lý hay không vẫn còn là điều nghi vấn. Nếu không đáp ứng được, thị trường địa ốc sẽ tiếp nối bởi cuộc khủng hoảng nhà thuê sau khủng hoảng giá nhà và khủng hoảng nguồn cung thuê nhà jeonse.
Có một điều rõ ràng. Đó là nếu hình thức thuê nhà jeonse không còn, một người khi đó chỉ còn lại hai lựa chọn hoặc là mua nhà, hoặc là thuê nhà trả tiền theo tháng. Nhưng cũng thật thú vị là chính những yếu tố làm jeonse đang dần mất đi cũng không làm tăng nhiệt cơn sốt mua nhà riêng như trước kia. Quan niệm mang tính khác biệt của người Hàn Quốc về cơn sốt mua nhà bị giảm nhiệt là điều khó tránh khỏi. Nếu điều đó thành sự thật thì thế hệ tương lai sẽ khó mà hiểu được sản phẩm của thời kỳ công nghiệp hóa được thể hiện qua ý thức giai tầng của câu chuyện được giới thiệu trong truyện ngắn ở phần đầu, tức là việc có nhà hay không có nhà, hay hình thức hợp đồng thuê nhà sẽ thể hiện cho địa vị kinh tế xã hội của mỗi cá nhân. Điều đó cũng giống như ngày nay nhiều người nước ngoài không thể hiểu được chế độ jeonse của Hàn Quốc.